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FAZER PROPOSTA DE COMPRA EM UM IMÓVEL É COISA SÉRIA, ACEITAR A PROPOSTA TAMBÉM
Você já fez alguma proposta em um imóvel e, ao ser aceita pelo vendedor desistiu da compra? Ou o contrário, como vendedor de seu imóvel chegou a aceitar uma proposta do comprador para depois declinar da venda? Independente de qual lado da negociação você já esteve ou está atualmente é importante conhecer algumas condutas éticas que são esperadas de ambas as partes negociantes e que são premissas básicas nos negócios conduzidos por nossa empresa.Num processo de venda de um imóvel temos 3 etapas básicas, para falar resumidamente. São elas: 1- visitação e desejo pelo imóvel, 2- Proposta e negociação e 3- Assinatura de contrato ou escrituração.
Na visitação e análise do imóvel é quando analisamos se realmente aquele imóvel nos atende e se verdadeiramente o queremos. É nesse momento que se identifica que se deseja aquele imóvel.
Vencida esta primeira etapa, vem então a 2a parte do processo que é a Proposta em si. Ou seja, desenhar a proposta envolvendo valor, forma de pagamento, prazo de desocupação, responsabilidades das partes, enfim, todas as variáveis que fazem parte da negociação. Nesta etapa a imobiliária responsável pela venda do imóvel levará a proposta ao vendedor e dará início às negociações entre as partes. Aqui começam para valer expectativas e emoções de ambas as partes: cliente comprador e cliente vendedor.
Portanto, aos compradores: só faça sua proposta após ter a mais absoluta certeza de que quer aquele imóvel. Já aos vendedores: só dê o aceite na proposta se tiver absoluta certeza que vai vender o seu imóvel nestas condições propostas. A todas as partes, importantíssimo: Proposta é intenção de compra. Aceite de proposta é intenção de venda. As duas coisas são muito sérias e envolvem comprometimento de ambas as partes!
Sim, porque após a proposta ser aceita, rapidamente passa-se para a 3ª e última etapa que é a confecção e assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, no caso de pagamento parcelado ou a Escritura no caso de pagamento à vista. Ou seja, a conclusão do negócio em si. E, esteja atento porque normalmente esta última etapa é muito rápida e não é mais o momento no qual a conduta ética permite desistências. Reflita sobre isso e esteja pronto na hora de fazer e de aceitar propostas!
Daniella Caminha
PERMUTA DE IMÓVEIS
Um desejo bastante comum de nossos clientes que planejam fazer um upgrade em seu imóvel é que seja possível realizar esse upgrade através de uma permuta, ou seja uma troca. Comprar um imóvel maior dando o seu imóvel menor como forma de pagamento. E completar o restante com recursos próprios ou mesmo com financiamento imobiliário.
Na teoria a permuta ou troca parece ser uma operação bastante simples, mas na prática acaba se tornando algo bastante difícil de ser concretizada.
Para que a permuta aconteça é necessário um verdadeiro malabarismo, pois implica em muitas variáveis. A variável mais complexa é coincidir os interesses das duas partes, pois ambos precisam gostar dos imóveis envolvidos na operação. Isto implica em além de gostar do imóvel que quer comprar a outra parte ter que gostar também do imóvel menor e ambos terem que concordar com os preços, prazos de desocupação, etc. Fazer coincidir todos os interesses envolvidos é algo bastante difícil e muito raro de se conseguir.
Já tivemos clientes que permaneceram meses procurando o imóvel desejado e tentando fazer propostas que envolviam o seu imóvel como forma de pagamento, acreditando ser uma forma mais ‘confortável’ de aquisição. Mais de 10 meses se passaram até se convencerem que isso realmente é bastante difícil. Meses perdidos para então decidir colocar seu imóvel à venda e aí sim, com o imóvel vendido, partir em busca do imóvel desejado sem a amarração da troca.
Alguns clientes, por desconhecerem o processo de venda, acreditam que colocando o seu imóvel como forma de pagamento, podem economizar os honorários da imobiliária ou do corretor envolvido. Porém a regra estabelecida pelo CRECI é bem clara e os honorários serão devidos pelos dois imóveis envolvidos no negócio, pois pela regra são duas vendas sendo concretizadas simultaneamente.
Como tempo é dinheiro, pense muito ao fazer o seu planejamento de mudança. Antes de ficar persistindo em tentar a raridade de uma troca ou permuta, ganhe agilidade e liberdade de escolha vendendo o seu primeiro para comprar o imóvel desejado depois. Sucesso!
Daniella Caminha
NOVA FERRAMENTA DE DIVULGAÇÃO DO SEU IMÓVEL À VENDA
Inovação é algo que a equipe Unique Imob sempre tem em mente. Atuando com atendimento de alto padrão e avessa às tão utilizadas faixas de pano que enfeiam e sujam a cidade, a Unique Imob inova mais uma vez e lança o projeto Carro Mídia Unique Imob.Com um projeto de design que remete ao refinamento da logomarca da empresa, o carro envolve mídia institucional da Unique Imob, bem como diversas mídias promocionais nas quais o seu imóvel poderá ser divulgado em pontos estratégicos da cidade onde encontram-se os compradores em potencial.
Com medidas generosas e fácil visualização mesmo de longe, seu imóvel, à venda com a Unique Imob, contará com mais esta fonte de divulgação. Além claro de todas as demais ferramentas diferenciadas que a Unique Imob já utiliza.
Deixe seu imóvel com a equipe Unique Imob e utilize mais esse recurso inovador!
QUERO MUDAR: VENDO O MEU IMÓVEL PRIMEIRO E COMPRO OUTRO DEPOIS OU VICE-VERSA?
Esse é um dilema de 99 entre 100 famílias que tomam a decisão de mudar de imóvel e é muito natural que se tenha esta dúvida, já que raramente consegue-se fazer as duas coisas ao mesmo tempo: vender o atual imóvel e comprar o novo simultaneamente.As angústias básicas nesse momento de decisão são: 1- se vendo o meu imóvel antes de comprar outro, posso não achar o outro logo e ficar na rua ou 2- se compro um imóvel antes para depois vender o meu, posso demorar a vender e não ter os recursos para terminar de pagar o outro.
A primeira coisa importante a entender é que é muito natural esse sentimento de angústia. A segunda coisa importante é entender, dentro da dinâmica familiar, qual o grau e o tipo de risco que se tem disposição para assumir no negócio. Sim, pois não há como fazer essa mudança sem risco. Então há que pesar na balança os prós e os contras de cada possibilidade.
Sem risco somente é possível quando existem recursos financeiros para comprar um imóvel e somente depois que se mudar, vender o primeiro.
Então vamos analisar os riscos da possibilidade 1 – vender primeiro, comprar o novo imóvel depois.
Vamos primeiro às questões positivas. Aqui você terá o conforto de já ter os recursos financeiros para a compra do novo imóvel (oriundos da venda) o que lhe dará certamente um maior poder de barganha na negociação do novo. Isso pode representar grandes ganhos financeiros e excelentes oportunidades!
Também existe a vantagem de vender o seu atual imóvel a um bom preço por não haver tanta pressa na venda, afinal você ainda não comprou o outro imóvel.
Agora, falando um pouco dos riscos, você terá que estar muito atento ao prazo de desocupação negociado em sua venda. Os dias seguem em contagem regressiva o que faz com que você tenha que correr para comprar o novo imóvel ou mesmo considerar a possibilidade de morar alguns meses de aluguel enquanto procura.
Por último a dica para administrar esse tipo de situação: enquanto o seu imóvel está à venda, exercite semanalmente visitar imóveis potenciais que você queira comprar. Faça isso religiosamente até a venda do seu. Quando o seu for vendido, tenha em mãos a lista dos imóveis que visitou e gostou e aqueles que não foram ainda vendidos, serão suas opções para fazer propostas. Tenha certeza que bons negócios poderão ser feitos. Mas há que ter disciplina para visitar semanalmente alguns imóveis, bem como organização para ter a lista dos que gostou em mãos quando vender o seu!
Agora vamos analisar os riscos implícitos na possibilidade 2 – comprar primeiro, vender o atual imóvel depois.
Lado positivo desta situação: esta possibilidade traz a segurança e a garantia de já ter encontrado o imóvel que se deseja e já ter a nova moradia garantida. Sem risco algum de ter que desocupar às pressas ou comprar no impulso o novo imóvel.
Falando dos riscos essa situação gera muita ansiedade para concretizar a venda do atual imóvel rápido. Afinal prazos para quitação do novo imóvel foram acordados e os recursos para este pagamento serão advindos desta venda. Nesse caso um risco implícito é ter a necessidade de vender um pouco mais barato para ganhar rapidez em fazer recursos financeiros. Ou, um grande risco seria, no caso da não venda do atual imóvel dentro do prazo acordado, perder o sinal de compra (lei de Arras) e assumir um prejuízo financeiro imediato.
O que se pode fazer para minimizar os riscos desta opção e buscar um pouco mais de equilíbrio? Ter uma boa negociação na compra do novo imóvel ajuda a compensar o risco, afinal ganhos financeiros são sempre bem vindos. Precificar adequadamente o seu imóvel de acordo com a oferta de mercado (imóveis concorrentes) para que a venda seja rápida. Estar disposto a negociar e aberto a ouvir propostas diversas.
Dito isso sobre as duas possibilidades é importante analisar quais tipos de riscos você está mais disposto a correr e entender que dificilmente conseguirá fazer os dois passos simultaneamente. De forma que você precisará optar por um dos dois caminhos acima, aquele que mais lhe convier. Sucesso na decisão! Nossa equipe está à disposição para orientá-lo nesta etapa!
Daniella Caminha
DOCUMENTAÇÃO E CONTRATO NA COMPRA/VENDA DE IMÓVEIS
Quando você vai adquirir um imóvel usado é importante atentar para as questões documentais do processo de compra para que comprador e vendedor estejam resguardados.Deve-se iniciar pela apresentação de certidões básicas do imóvel, bem como do proprietário e seu cônjuge. O ideal é que todas as certidões estejam livres de ônus, mas caso conste algo é fundamental uma análise mais detalhada e a orientação de um profissional que entenda do assunto. Documentação é algo relativamente complexo e se não for adequadamente analisada poderá trazer problemas futuros ao novo proprietário, no caso você.
Uma vez com as certidões em mãos o próximo passo é gerar um Contrato de Promessa de Compra e Venda, quando o pagamento for parcelado ou mesmo a Escritura, em caso de pagamento à vista.
O Contrato de Promessa de Compra e Venda deve ser elaborado de preferência por uma boa imobiliária que tenha assessoria jurídica ou profundo conhecimento destes trâmites para resguardar as partes envolvidas. Não subestime a importância deste documento, pois ele é o que irá lhe resguardar na negociação. Desconfie de modelos prontos encontrados por aí, pois eles podem não resguardar todas as variáveis específicas de sua negociação. Modelos, o próprio nome já diz, são apenas modelos, mas não se aplicam a todos os casos.
No seu Contrato de Promessa de Compra e Venda deverão estar claros detalhes do negócio tais como: forma de pagamento, prazo de desocupação do imóvel, previsão de Arras, enfim todas as questões da negociação para que fique claro a todos os envolvidos quais as responsabilidades das partes. Nossa experiência mostra que bons Contratos de Promessa de Compra e Venda resultam em negócios de sucesso, com as partes envolvidas plenamente satisfeitas ao final!
Após o Contrato de Promessa de Compra e Venda ainda virá a fase de Escrituração do imóvel, após a quitação, bem como o registro do mesmo. Escriturar não basta, após isto tem-se que efetuar o registro, etapa fundamental na posse e titularidade do mesmo.
Caso você esteja vendendo/comprando um imóvel e não tenha utilizado uma imobiliária para tal venda, mas sinta necessidade de um acompanhamento técnico apenas na etapa contratual/fechamento/escrituração/registro, consulte-nos pois nossa imobiliária dispõe desse serviço.
Daniella Caminha
AO COLOCAR SEU IMÓVEL À VENDA, PREPARE-SE PARA NEGOCIAR
Você decidiu vender o seu imóvel, precificou e a imobiliária contratada por você já está anunciando e visitando com possíveis compradores. Propostas estão por vir e é chegado o momento de preparar-se para negociar.Nesta etapa é importante estar ciente que deve estar aberto e flexível a ouvir as propostas de possíveis compradores. Quanto mais abertura você tiver para negociar, maior a probabilidade de fechar o negócio rápido.
E a flexibilidade envolve alguns fatores. Por exemplo, a questão “preço e desconto”. O comprador, via de regra, sempre fará uma proposta um pouco abaixo do valor pedido. Raramente ele acata o valor original. Então é importante estar flexível a conceder um determinado limite de desconto para fechar o negócio.
Outro fator a flexibilizar para proporcionar um rápido fechamento de negócio é a possibilidade da forma de pagamento. Estar aberto a parcelar o pagamento em sinal + 1 ou 2 parcelas é usual e facilita para fechar rapidamente um bom negócio. Para isso a posse do imóvel só é dada após a quitação. E, para sua segurança, exija da imobiliária um bom contrato de compra e venda que o resguarde.
Ainda dentro da forma de pagamento, importante analisar a possibilidade de aceitar financiamento bancário. O vendedor deverá lhe dar um sinal para garantir o negócio, usualmente de pelo menos 10% do valor do imóvel e depois quitará com a liberação do financiamento. Com a recente avalanche de crédito imobiliário no mercado brasileiro essa forma de pagamento tem sido cada vez mais comum e aceita.
Para imóveis de valores mais altos é importantíssimo também analisar a possibilidade de aceitar imóvel de menor valor no negócio. Isso se dá porque normalmente a pessoa que vai para um imóvel maior, naturalmente está ainda se desfazendo de um menor. Precificados os dois imóveis adequadamente, aceitar imóveis menores no negócio poderá fazer vender o seu imóvel mais rápido, trazendo-lhe mais liquidez.
Por fim, analise as propostas que vierem com a mente aberta às possibilidades e não feche portas à negociação. Uma proposta é iniciada por uma parte, o comprador, mas é construída e negociada a várias mãos a saber: comprador, imobiliária e vendedor. Portanto, esteja aberto a ouvir o que vem. E, não esqueça, escolha uma boa imobiliária para assessorá-lo neste processo para evitar dores de cabeça e bons negócios!!!
Daniella Caminha
AO VENDER, PROCURE FIXAR O PREÇO CORRETO DE SEU IMÓVEL
Com o mercado imobiliário fervilhante e os preços oscilando é muito comum a avaliação errada do imóvel. Muitas vezes o proprietário ficou sabendo que um imóvel que estava anunciado por um valor X no seu condomínio foi vendido. A conclusão lógica é que “se estava anunciado por X e foi vendido, então o meu vale mais que X pois já faz alguns meses que vendeu“.Na verdade é difícil saber por quanto realmente o imóvel que estava anunciado foi vendido. Outro ponto importante é que as pessoas não tem em sua memória o tempo que o imóvel demorou para ser vendido e tão pouco a forma de pagamento negociada.
É bem verdade também que qualquer um pode pedir o quanto quiser por seu imóvel. E é até natural querer pedir o máximo possível, pois se trata de patrimônio e todos querem maximizar seus ganhos. Entretanto não adianta fixar o preço lá em cima se no final das contas não tiver comprador que o pague. Pois o comprador também tem o mesmo interesse em maximizar o seu recurso comprando por um preço justo. E se o objetivo é vender, e demorar, o imóvel parado que não vende gera custos e faz com que o proprietário perca bons negócios ao longo dos meses.
Importante saber que o preço certo para um imóvel é aquele que o mercado está disposto a pagar. Portanto quem determina o preço no fim das contas é o comprador e o mercado em si. Portanto ao solicitar uma imobiliária capacitada para avaliar o seu imóvel, tenha o cuidado de observar com base em quais fatores ela fez tal avaliação.
Algumas imobiliárias simplesmente acatam o preço que o proprietário quer gerando uma falsa expectativa de venda sem orientá-lo adequadamente. Isto acontece pela falta de preparo dos profissionais em apresentar argumentos, informações corretas, análise detalhada de mercado, diagnóstico correto para uma precificação adequada.
Quando o profissional avaliador não detém estas informações isto gerará perda de meses tentando vender um imóvel sem sucesso por estar acima da faixa de mercado.
A precificação de um imóvel não é assim tão simples quanto apenas supor um valor emocional do proprietário para seu bem – diga-se de passagem, a precificação não pode ser nada emocional. Ou mesmo julgar que, devido às altas dos últimos anos, qualquer valor vende. Isso não ocorre!
O processo de precificação envolve análise profunda de muitos fatores técnicos de mercado tais como: imóveis concorrentes, dados de imóveis vendidos recentemente, análise de documentação do imóvel (certidões, etc), necessidade de velocidade de venda do proprietário, condições do condomínio, localização, etc, bem como uma enorme gama de variáveis.
Uma coisa é certa: imóveis bem precificados vendem rapidamente e garantem tanto ao vendedor quanto ao comprador a sensação de bom negócio! Portanto seja criterioso ao contratar uma imobiliária para precificar o seu imóvel. Cerque-se de bons profissionais que lhe dê fundamentos na argumentação e duvide daqueles que simplesmente acatem o preço que você pediu.
Daniella Caminha
ORGANIZE O SEU IMÓVEL PARA A VENDA
Quando o seu imóvel entra à venda ele passa a estar aberto a visitações constantes de possíveis compradores. E para uma boa venda, apresentação é fundamental!Você não precisa gastar uma fortuna para deixa-lo apresentável, mas alguns pequenos truques funcionam muito bem para dar uma boa impressão aos visitantes. Vamos a algumas dicas.
Se você tem no seu imóvel cores fortes e vibrantes é aconselhável pintar com cores neutras e básicas como branco, bege ou gelo. Isso porque os compradores poderão visualizar com mais facilidade o imóvel sem comprometer a sensação de tamanho dos cômodos. Cores fortes podem dar a sensação de que o cômodo é menor do que realmente é.
Se você possui muitos móveis nos cômodos procure retirar alguns deles. Quanto menos móveis mais a impressão de cômodos espaçosos.
No dia de visitas mantenha todo o imóvel impecável. Limpo, organizado e cheiroso. Nada de objetos pessoais espalhados pela sala, banheiros, cozinha, quartos e nada de roupas penduradas nos varais. Tudo deverá estar escondido dos olhos do visitante, sob pena de chamar a atenção dele para a bagunça e não para o imóvel. Com esses cuidados, a percepção do comprador que entra será positiva logo na chegada.
Caso você tenha animais em casa providencie a retirada deles de dentro de casa na hora da visitação. Algumas pessoas não gostam de animais e sentem-se incomodadas com sua presença. Afinal não queremos que o comprador se distraia com outras coisas e perca o foco no produto, o imóvel em si.
Televisores e aparelhos de som devem estar desligados ou no máximo com música ambiente. Você já ficou incomodado ao entrar em uma loja e se sentir enlouquecido com uma TV ou música alta?
Por fim, o objetivo destes cuidados é proporcionar ao comprador uma experiência positiva para gerar a venda do imóvel. Quanto melhor a impressão e a experiência da visita ao imóvel, maior a probabilidade de compra.
Daniella Caminha
CONSIDERANDO A COMPRA DE UM IMÓVEL USADO
Certa parcela da população de Brasília, provavelmente na faixa entre 25 e 40 anos, está acostumada à compra de um imóvel novo para moradia. Isso ocorre principalmente pelos bairros de perfil jovem que surgiram nos últimos 15 anos tais como Sudoeste e Águas Claras e que colocaram à disposição uma enorme gama de imóveis novos, “zero kilômetro” que acabaram sendo a primeira moradia da população nesta faixa etária.Ocorre que esta parcela que, no decorrer destes anos adquiriu imóveis novos para moradia agora pode e deve começar a considerar a possibilidade de, ao mudar de imóvel, adquirir um imóvel usado. Por exemplo quem quer hoje morar no Sudoeste e mudar-se para um imóvel maior vai encontrar pouca oferta de imóveis novos. Ou seja, resta analisar o que há de usados à venda no mercado.
Outro perfil de cliente que se enquadra nessa situação é aquele que não pode ou não quer esperar a construção de um imóvel novo que, em média, demora 30 meses para ser entregue, a partir do seu lançamento.
Para estas pessoas então é o momento de analisar as vantagens de comprar um imóvel usado. E sim, elas existem! Dentre elas é que, na média, um usado custa menos do que o novo. Isto se dá porque nos imóveis novos além de todo o custo de terreno e construção, também estão embutidos os custos de promoção e venda de construtoras e incorporadoras que não são baixos. No usado esse custo já foi pago pelo primeiro comprador. Outro fator que encarece o novo, frente ao usado é que, cada vez mais os novos condomínios trazem uma enorme gama de itens de lazer que encarecem o empreendimento. Existem condomínios com mais de 30 itens de lazer!! Pergunte-se: você e sua família irão utilizá-los? Encarecem no momento da compra e também no condomínio mensal.
Mais um fator importante é que em uma cidade jovem como Brasília e alguns bairros mais novos ainda, muitas vezes a reforma de um imóvel usado, caso seja necessária, é ínfima perto da diferença do custo de um novo. Novamente compensando a conta do valor total para a mudança.
Com base nisto faça seu planejamento familiar de moradia e avalie com cautela qual a melhor opção no seu caso.
Daniella Caminha
UNIQUE IMOB NA MÍDIA – REVISTA FOCO N.186
PESQUISA E COMPRA DE IMÓVEIS PELA INTERNET É TENDÊNCIA
A mudança de hábitos começou há alguns anos atrás. Timidamente o cliente que buscava seu imóvel para comprar deixava de olhar os classificados dos jornais e passava, aos poucos, a fazer a pesquisa em sites da internet que lhe traziam informações mais completas sobre o imóvel, além de fotos.Essa mudança de comportamento do consumidor aconteceu e atualmente a internet é utilizada por mais de 60% dos consumidores que buscam um imóvel para comprar. Pouquíssimos consumidores buscam os classificados de jornais em papel.
Os portais de fato são extremamente úteis, em sua maioria trazem informações completas sobre o imóvel, tais como metragem, preço, valor de condomínio, IPTU, posição referente ao sol (nascente ou poente), vagas de garagem, número de suítes. Isso sem falar nas fotos que são uma ferramenta muito útil de pesquisa para o comprador.
Porém alguns cuidados são muito importantes por parte do consumidor. Consultar portais de empresas confiáveis com registro no CRECI é fundamental. Normalmente esse indicativo aparece no site sob a sigla CJ, seguida do número do registro.
Outro cuidado importante é observar a quantidade de fotos do imóvel. Quanto mais fotos forem apresentadas, melhor para análise. Imóveis sem ou com poucas fotos podem ser indicativos de duas coisas: ou o imóvel apresenta problemas de pintura, infiltração, conservação em geral ou o anunciante não possui um Contrato de Autorização de Venda junto ao proprietário daquele imóvel. O Contrato é uma exigência legal do mercado e tem fins de resguardar proprietário e imobiliária anunciante. Desconfie daqueles anúncios que possuem apenas uma foto da fachada do prédio, por exemplo.
E, como última recomendação: não deixe de visitar o imóvel antes de fazer qualquer proposta. Apesar de ferramenta útil a internet não substitui a visita in loco para verificar os detalhes de conservação do imóvel.
Sucesso em suas buscas!
Daniella Caminha
VAI SE MUDAR? DICAS PARA FACILITAR A MUDANÇA
Você já vendeu o apartamento no qual mora atualmente, já comprou o outro e agora é chegado finalmente o período da temida mudança…muitos afazeres, muito o que organizar, muito trabalho.
Aqui seguem algumas dicas que poderão facilitar e muito o período da mudança. Período sim, pois ele abrange uma fase que antecede e que também se estende após a mudança em si. Vamos lá:
- 30 dias antes de sua mudança comece a fazer uma faxina por cômodos e descartar tudo aquilo que não tem mais utilidade para você e sua família. Isso lhe poupará trabalho no novo apartamento e otimizará a organização no novo espaço. Aproveite para fazer doações a pessoas que poderão fazer bom uso desses itens que não lhe servem mais.
- Escolha uma boa empresa de transporte/mudança. É importante conversar e pedir indicações de pessoas que já utilizaram os serviços desta empresa.
- Se possível faça cotação com duas ou três empresas bem recomendadas a você. A variação de preço dos serviços pode ser considerável no seu orçamento.
- Se você tem filhos pequenos, peça a algum familiar para ficar com eles no dia de sua mudança pois isso irá facilitar o trânsito dos trabalhadores da empresa contratada dentro do apartamento e será uma preocupação a menos para você neste dia.
- Certifique-se com a empresa se sua mudança será feita em um único dia ou em dois dias. Caso seja em dois dias (mudanças maiores), normalmente no primeiro dia a empresa empacota tudo e carrega o caminhão e no segundo dia, descarrega tudo no ponto de destino. Portanto, você terá que providenciar onde dormir nesta noite.
- Peça orientação da empresa sobre o que deverá ser empacotado por você e o que será feito por eles. Normalmente a empresa se responsabiliza por tudo e é necessário apenas alguma supervisão de sua parte.
- Pergunte também se a empresa dispõe de roupeiros para pendurar os cabides. Isso facilita muito pois não há necessidade de retirar todas as roupas dos cabides, basta pendurar no roupeiro da transportadora e retirá-las no novo armário, simples assim.
- Esclareça com a empresa se ela será responsável por desembalar seus utensílios no novo local. O mais comum é que você tenha que fazer isso e organizar tudo, então prepare-se com tempo disponível para isso.
- No dia da mudança fique por perto e vá escrevendo com pincel atômico nas caixas o nome do cômodo em que elas deverão ser colocadas no novo imóvel. Ex: Quarto principal, escritório, cozinha, sala, etc. Desta forma, ao descarregar seus utensílios, tudo já ficará no cômodo correto a ser organizado.
- Deixe em uma caixa menor e mais fácil de localizar utensílios que necessitará logo no início, tais como copos para água, papel higiênico, remédios, enfim, artigos de primeira necessidade. Até que tudo esteja em seus lugares, não será muito fácil identificar esses itens no meio de tanta coisa, portanto separe-os previamente e mantenha-os com você em seu carro.
- O novo imóvel deverá estar limpo para receber sua mudança, mas logo após tudo organizado você verá que necessitará de nova limpeza pois o ato de organizar tudo no lugar produz pó e restos de plásticos, caixas, embalagens, etc.
Daniella Caminha
CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE x VELOCIDADE DE VENDA DO IMÓVEL
Muito se discute sobre a questão da exclusividade de venda de um imóvel. De um lado há uma obrigatoriedade prevista em lei determinada por parte do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI, lei 6.530 12/05/1978, resolução 458) obrigando Corretores e Imobiliárias a terem documento (contrato) por escrito de exclusividade na venda e, por outro há os proprietários que questionam a efetividade desta exclusividade.Conceder a exclusividade significa escolher e contratar uma imobiliária que deterá a exclusividade na comercialização do seu imóvel durante um determinado tempo, estipulado em contrato. Ou seja, nenhuma outra imobiliária ou corretor poderá anuncia-lo ou trabalhar a venda na vigência do contrato.
Ainda existem clientes que acreditam que venderão mais rapidamente o seu imóvel se contratarem diversas imobiliárias para vender o seu imóvel. Essa interpretação é pura ilusão e muitas vezes ocorre exatamente o oposto: demora mais para vender!! Alguns fatores serão analisados abaixo.
A exclusividade traz mais transparência no processo, pois o cliente pode acompanhar de perto todas as ações realizadas pela equipe da imobiliária contratada, bem como cobrar resultados previstos no contrato e amparados por Lei. Imagine ter que acompanhar de perto e cobrar resultados de 2, 3, 4 imobiliárias simultaneamente? Obviamente muito mais trabalho para o proprietário do imóvel que terá que se desdobrar e acompanhar vários prestadores de serviço.
Outro benefício advindo da exclusividade é a questão da privacidade, sigilo e por consequência a segurança para o proprietário. Ao colocar um imóvel à venda o cliente estará naturalmente expondo seu patrimônio e muitas vezes o seu único bem e o mais caro. Estará abrindo informações de seus futuros projetos familiares, sua residência, seus dados pessoais e sua rotina diária a uma empresa prestadora de serviços. Quanto mais imobiliárias trabalhando, mais exposta a sua privacidade e mais sujeito a falta de segurança.
Outro fator importante é a imagem que o imóvel (produto à venda) passa a ter para os prováveis compradores quando vê um mesmo imóvel anunciado por imobiliárias diferentes. Isso causa confusão, insegurança e desconfiança por parte dos pretendentes compradores.
O comprador (cliente em potencial) ao ver que um mesmo imóvel está anunciado ao mercado por várias imobiliárias enxerga aí uma brecha para realizar leilão no preço do imóvel e obter a melhor negociação possível, valorizando ao máximo o seu dinheiro. É muito comum que este comprador faça propostas diferentes no mesmo imóvel para mais de uma imobiliária para testar o preço mínimo do cliente vendedor, muitas vezes fazendo que o negócio seja fechado em valores menores. Isso gera enorme desgaste para o proprietário que está com o imóvel à venda, além é claro de perdas monetárias decorrentes dessa espécie de leilão.
Outro fator importante que a falta de exclusividade pode causar é o pagamento dobrado de honorários, uma vez que pode acontecer que um cliente visitou o imóvel com uma imobiliária e comprou com outra. A imobiliária ou corretor que apresentou o cliente primeiro terá o direito aos honorários integrais, previstos em Lei. E o proprietário, neste tipo de situação terá um custo dobrado, pagando honorários integrais para as duas empresas ou dois corretores. Grande parte dos clientes desconhecem tal regra prevista em Lei e aceitam quando uma 2ª ou 3ª imobiliária/corretor pedem para anunciar o seu imóvel também, concomitantemente com outra empresa.
Um detalhe que também vale ressaltar é que as equipes dedicadas à venda do imóvel costumam dar mais foco àqueles imóveis de sua carteira que detém exclusividade.
Na Unique Imob entendemos que EXCLUSIVIDADE = FIDELIDADE = COMPROMISSO = RESULTADOS.
A exclusividade traz enorme fidelidade na prestação de serviços, que por consequência traz compromisso de todos os envolvidos (proprietário do imóvel e equipe de vendas) e como consequência final natural traz resultados mais rápidos e eficientes.
Portanto, ao fechar um contrato de autorização de venda de seu imóvel, tenha sempre em mente a qualidade e o compromisso que você almeja na prestação de serviços! Sucesso nos seus negócios!!
Daniella Caminha
VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS
Muitos de nossos clientes nos perguntam quanto tempo em média leva para vender um determinado imóvel. Isso varia de acordo com o tipo de imóvel (se é casa, apartamento, cobertura, terreno, etc), mas também depende de alguns conceitos básicos do varejo aos quais procuramos na Unique Imob sempre dar muita atenção.Procuramos aplicar no planejamento de marketing e vendas de nossos imóveis de terceiros (revenda de usados) conceitos utilizados normalmente por grandes incorporadores em lançamentos de empreendimentos novos, bem como em ações de vendas de multinacionais. Isso é muito pouco utilizado no mercado de imóveis revenda/usados e torna-se um diferencial para os nossos clientes.
Temos cases de imóveis de nossos clientes que foram vendidos em menos de 24horas devido ao uso de metodologias próprias aplicadas para este fim, como o DATABASE MARKETING.
Vamos falar um pouco desses pontos, são alguns dos famosos “Ps” tão utilizados no varejo em geral e aqui adequados ao mercado imobiliário: Produto, Preço, Ponto, Publicidade e acrescentamos um novo: Planta!
Produto
Um Produto adequado neste mercado, significa imóvel qualificado. No caso de imóveis usados significa ter a devida consultoria por parte de nossa equipe para potencializar as características positivas do imóvel, minimizando possíveis objeções dos futuros compradores . Isso inclui orientações de organização e limpeza do imóvel para uma apresentação adequada no momento da exposição/visitação a possíveis compradores.
Quando um imóvel entra à venda e passa a ser visitado por possíveis compradores ele se torna um produto em exposição permanente, tal qual uma unidade decorada em um stand de vendas de um imóvel de lançamento.
Preço
O preço é um quesito fundamental no processo de venda. Um imóvel corretamente precificado faz com que os prováveis compradores tenham a adequada percepção da relação custo x benefício do imóvel.
Importante ressaltar que boa parte desta avaliação deve ser balizada num mercado concorrente, ou seja, no que há de oferta de imóvel similar no mercado. Afinal, outros imóveis similares à venda são fortes concorrentes.
O preço é um dos detalhes mais importantes na venda e é fundamental que o proprietário reflita sobre as orientações da imobiliária que possui know how no assunto. O imóvel acima do valor de mercado gera pouca visitação e portanto, demora na venda e frustração para o cliente. O imóvel no valor correto gera alto número de visitação e como consequência maior número de propostas e venda rápida.
Ainda no assunto Preço atualmente é importante considerar a possibilidade de aceitar financiamento bancário como forma de pagamento, já que essa é uma modalidade em franca expansão em nosso país. Lembrando que o uso do financiamento bancário cresceu 57% de 2009 para 2010 e esse é um dado bastante relevante com o crédito abundante.
Precificar é um grande desafio que exige experiência, conhecimento de mercado e conhecimento técnico.
Ponto
O ponto nada mais é do que a localização do imóvel. Para cada tipo de localização haverá um cliente ideal que busque imóvel com localização similar. Costumamos dizer que não há localização ruim e sim o cliente ideal é que não foi identificado no processo de venda. Tudo vende!
Cabe à nossa equipe cruzar os dados de possíveis compradores e identificar quais se adequam ao imóvel e à localização em questão. Para isso dispomos de moderno sistema de cruzamento de dados de potenciais compradores que é alimentado diariamente e com base nesse sistema já tivemos um apartamento poente que entrou à venda e foi vendido em dois dias, bem como um terreno relativamente distante que foi vendido em 4 dias. A isto chamamos de inteligência imobiliária.
Publicidade
Um imóvel à venda precisa estar visível ao público nas mídias adequadas, obedecendo e respeitando as peculiaridades de cada tipo de imóvel. Canais de mídia variados, orientação adequada de uma boa agência de publicidade, uso inteligente das verbas de publicidade aliada a uma equipe qualificada fazem parte do sucesso na venda.
No caso de imóveis usados as fotos feitas para a divulgação do mesmo devem ser o principal foco a ser observado. Imagens bonitas fazem vender o imóvel e fazem o possível comprador sonhar em viver ali. Nossa equipe é extremamente cuidadosa no momento de fazer as fotos fornecendo as devidas orientações ao proprietário para o preparo do imóvel para este momento.
Planta
A planta, assim como o Ponto é algo que já está pronto, não há como mudar. Portanto aqui também cabe identificar um cliente com necessidade específica para cada planta. Muitos querem uma cozinha grande, uma varanda aberta ou mesmo um primeiro andar com vista para o jardim. Desejos específicos para imóveis específicos. Para encaixar tudo isso fazemos novamente uso de um sistema bastante eficiente, bem como de uma equipe perspicaz para identificar as necessidades de possíveis compradores e apresentar ao imóvel.
Daniella Caminha
POUPAR PARA DEPOIS COMPRAR? OU FINANCIAR JÁ?
Muito se discute a respeito desse assunto sempre atual. Sempre há a dúvida se compensa pagar os juros de um financiamento e já adquirir um imóvel ou se é melhor poupar para comprar lá na frente e pagar à vista.
Ocorre que tudo isso é muito relativo. Muitas variáveis devem ser levadas em consideração e cada caso deve ser analisado individualmente.
Em países com taxas de juros baixas o crédito torna-se barato e compensa utilizar o financiamento enquanto o seu dinheiro vai rendendo em alguma aplicação. No Brasil o juro é caro e por isso mesmo tem-se que analisar a tomada desta decisão. Entretanto, apesar de em nosso país os juros ainda serem caros, em algumas situações compensa tomar o crédito do banco. Isso acontece em algumas cidades pontuais como Brasília, por exemplo. Porque isso ocorre?
Porque como aqui a valorização dos imóveis nos últimos anos tem sido alta, entre 15% e 22% ao ano, pode ser que se você tentar fazer uma poupança ao longo dos anos, a valorização do imóvel que você deseja adquirir poderá ser maior do que o rendimento que se consegue em uma aplicação no banco. Ou seja, o seu dinheiro terá um poder de compra menor frente à alta valorização dos imóveis. E aí a distância entre o seu dinheiro aplicado e o imóvel desejado se tornará maior a cada ano que passa.
Um outro fator a ponderar é o de que para poupar e adiar o sonho há que se ter muita, muita disciplina. O dinheiro que fica aplicado no banco é muito acessível aos nossos resgates na hora dos desejos e tentações de gastá-lo com outros sonhos menores e mais imediatos como carros, viagens e compras no shopping. E, quando percebemos a distância para o imóvel ficou maior ainda.
Um último fator importante a ponderar é o de que o crédito imobiliário nos últimos anos tem estado mais acessível, com algumas taxas compensatórias. Claro que para encontrar essas taxas e identificar a melhor alternativa em cada caso há que se pesquisar, fazer contas e buscar uma assessoria de uma empresa com profissionais qualificados no mercado imobiliário para orientá-lo nesta tomada de decisão e lhe apresentar os diversos produtos disponíveis no mercado.
Portanto reflita sobre a sua situação e o seu sonho e, caso precise se aprofundar nesse assunto, estamos à disposição! Mas, não adie o seu sonho por muito tempo, você com certeza pode encontrar ferramentas de realiza-lo já! Sucesso!!!
Daniella Caminha
Você já observou como as fases da vida andam de mãos dadas com as mudanças de moradia que fazemos ao longo do tempo?
Observe que normalmente o primeiro imóvel vem no início da fase da vida adulta e ele tem o objetivo ou de sair da casa dos pais ou de se unir com o(a) parceiro(a). Este primeiro imóvel normalmente pode ser pequeno mas a escolha é feita cheia de empolgação, pressa, ansiedade e sem muita experiência no assunto.
O segundo imóvel vem em decorrência da melhora da condição financeira, estabilidade profissional, bem como da necessidade de um pouco mais de espaço. Filhos podem já fazer parte dos planos e um quarto a mais já começa a ser pensado. Nessa fase o casal já tem mais exigências e consegue focar um pouco melhor o que busca e quais suas reais necessidades.
O terceiro imóvel virá caso a família cresça mais. Ou um casal que não tenha filhos tenha necessidade de um home office, espaço para seus hobbies ou simplesmente aumentar seu patrimônio. Mais espaço é necessário pelas mudanças da vida e o momento de maturidade financeira permite tal mudança. Nesta fase o nível de exigência na escolha do imóvel costuma ser bem maior que nas anteriores e por isso mesmo a busca é um pouco mais demorada e detalhada. (leia nosso post sobre “O Imóvel Ideal – É possível?” caso esteja nessa busca)
O quarto imóvel vem na sequência natural da vida, quando os filhos já saíram de casa e num piscar de olhos aquele imóvel que serviu tantos anos ficou grande demais, muitas vezes oneroso e difícil de cuidar. O desejo é de uma vida mais simples e um dia-a-dia mais fácil. Nesta fase procura-se algo menor, com adequações de segurança para as mudanças da idade e que seja central e próximo dos locais de atividades do morador.
Claro que essa sequência e esse número de imóveis não é regra para todos, afinal a vida segue rumos muito diversos e varia um bocado de família para família. Mas esses dados se aplicam a um grande número de pessoas.
Essa inquietação e tendência a mudanças é algo muito inerente ao ser humano! Para nós é muito rico e gratificante poder acompanhar essas mudanças na vida de muitos de nossos clientes e vivenciar cada fase com eles ao longo dos anos.
Que tal parar para refletir sobre em qual fase você está nesse momento e planejar as próximas? Lembrando que é importante nessa fase ter o acompanhamento de uma empresa de sua confiança para ter as seguranças necessárias tanto na venda de seu imóvel, quanto na compra do próximo. Sucesso no seu planejamento!!
Daniella Caminha
O IMÓVEL IDEAL – É POSSÍVEL?
Muitos de nossos clientes que estão em busca da próxima moradia nos perguntam como encontrar o imóvel ideal. Aquele dos sonhos. Lamentam que buscam, olham, visitam e não encontram aquele que preencha todos os pré-requisitos definidos por eles. Sempre falta algo.Ocorre que de fato o imóvel “perfeito” é muito, muito raro de encontrar. Mesmo aqueles que optam por construir a casa dos sonhos por vezes confessam que após a obra finalizada gostariam de uma ou outra coisa diferente do que idealizaram. Ou seja, é raro que um imóvel venha a preencher 100% do que se deseja. Mas, com certeza é possível encontrar aquele que preencha o máximo possível do que se quer.
O mais correto a fazer nessa busca tão difícil é reunir quais são os pré-requisitos familiares para a próxima moradia. Perguntas tais como: quantos quartos? Qual a metragem mínima? Precisamos de uma área social grande? Costumamos receber muitas visitas? Necessitamos de uma cozinha grande? Queremos lavabo, hidromassagem, varanda? Fazemos questão de áreas comuns de lazer? Poente ou nascente? Andar baixo ou andar alto? Quais bairros?
Enfim, essa é aquela fase que costumamos chamar de “levantamento de perfil do imóvel” e não deve ser menosprezada pois ela irá definir os caminhos a seguir nesta busca. Uma vez com um perfil bem definido do imóvel a ser buscado, com certeza haverá menos trabalho e mais assertividade. Isso fará com que você evite visitar imóveis totalmente fora do perfil necessário e lhe dará um pouco mais de foco. E, com certeza lhe poupará muito tempo e desgaste.
Entretanto é importante salientar que, como é raro encontrar 100% dos pré-requisitos que se busca, será necessário abrir mão de alguns deles. Aqueles que forem menos importantes. Ou seja, apesar de um perfil bem definido e foco na busca, é necessário estar aberto a analisar as possibilidades que se apresentam. É fundamental saber quais pré-requisitos poderá abrir mão.
Do contrário, corre-se o risco de ficar na “busca eterna do imóvel ideal” e perceber que cá estamos no mesmo lugar de anos atrás e aqueles que seriam os imóveis ideais valorizaram muito mais do que o dinheiro que ficou aplicado. Mas esse será um assunto para um próximo post. Até lá!
Daniella Caminha
NOVAS TENDÊNCIAS DO MORAR
Uma mudança muito clara é que parece que nos últimos tempos as pessoas têm tido mais o hábito de receber os amigos em casa para se reunir, cozinhar, festejar. As reuniões gourmet se tornaram um hábito muito comum e isso refletiu diretamente na disposição e na decoração das cozinhas e das áreas sociais das moradias. Muitos imóveis agora possuem cozinhas em estilo americano integradas ao ambiente social de estar e jantar. Isso facilita o trânsito e integração dos convidados com o anfitrião que está na cozinha preparando suas iguarias para encantar os convidados.
Um outro ambiente que agora tem sido integrado às áreas sociais é o antigo quarto de TV que agora virou o home theater, ou apenas “home” para os íntimos. Anos atrás esse era um ambiente em separado no qual a família assistia à TV. Agora com os novos super equipamentos de som e vídeo passam também a estar próximos às áreas sociais e se tornaram um outro ponto de encontro assim como a cozinha.
Em linhas gerais os projetos atuais são mais integrados, possuem menos paredes e são mais fluidos. Os ambientes tendem a ser mais flexíveis, menos delimitados e que possam mudar e se adaptar às novas mudanças na vida dos moradores.
Uma outra tendência mais recente e que vamos presenciar num futuro bem próximo é a de uma vida mais simples e sustentável. Muitas pessoas têm buscado simplificar a vida optando por menos espaço, menos dinheiro, menos glamour e menos desperdício. Nas grandes metrópoles, por exemplo, muitas pessoas optam por morar perto do trabalho de forma que possam chegar ao trabalho a pé ou de bicicleta. Tudo para fugir das intermináveis horas de engarrafamento. E, por consequência, o planeta agradece!
Nos novos apartamentos um cômodo que sofreu uma enorme mudança foi a varanda. Antes renegada a um segundo plano, muitas vezes era um espaço sem uso que acabava sendo integrado à sala. Nos imóveis mais novos ela aparece como um espaço de confraternização, um cômodo grande muitas vezes com churrasqueiras e até mesmo piscinas privativas. São as chamadas varandas gourmet.
Enfim, muitas mudanças estão sempre ocorrendo na forma de morar, essas são algumas delas que são observadas nos últimos anos e que, ao que tudo indica, vieram para ficar um bom tempo! Em outros posts vamos abordar outras tendências que começam a se delimitar, em breve aqui!
Daniella Caminha
O MITO DO 1º ANDAR
É muito interessante observar que algumas pessoas ainda possuem receio de comprar um apartamento de 1º andar por achar que depois para vender será difícil. Na realidade essa crença vem em decorrência de que nos imóveis novos (lançamentos) as unidades de andares mais baixos costumam ser mais baratas do que as unidades de andar alto. Como algumas pessoas compram para investir e vender logo depois, preferem imóveis de outros andares pois acreditam ser de venda mais fácil.
Porém isso é muito relativo quando se trata de imóveis usados. Nossa equipe já teve experiências de apartamentos de 1º andar que foram vendidos mais rápido que outros similares de andares altos. Alguns clientes procuram por 1º e 2º andar especificamente, negando qualquer apartamento mais alto que estes.
Por exemplo, já tivemos alguns clientes que faziam questão de uma unidade de primeiro andar pois queriam desfrutar de uma vista para o jardim da quadra. Esse tipo de comprador gosta de verde mas não quer morar em casa para ter um jardim. Acham que ter a vista do jardim bem próximo de sua janela lhes dá a sensação de estar em uma casa, porém usufruindo da segurança de um apartamento.
Um outro tipo de cliente costuma procurar unidades de primeiro andar e, especificamente este é um público que tem crescido bastante nos últimos anos. São as pessoas de idade mais avançada com alguma restrição ou dificuldade de locomoção. Essas pessoas preferem o primeiro andar para, em casos de falta de energia elétrica, subirem apenas um lance de escada. Devido a suas restrições de locomoção o primeiro andar se torna mais acessível nessas situações. E, com o aumento da longevidade da população esses compradores de 1º andar em potencial só tendem a aumentar em número.
Portanto, ao se deparar com uma boa oportunidade de negócio ou investimento em um apartamento de 1º andar, pense duas vezes se fatores como os acima relatados poderão de fato se transformar em bons argumentos da venda do seu imóvel no futuro. Sucesso e bons negócios!!
Daniella Caminha
ABSTRAINDO A DECORAÇÃO AO VISITAR IMÓVEIS PARA COMPRAR
Quando estamos em busca de imóvel para comprar é muito comum ao visitar determinados imóveis não conseguirmos nos ver lá dentro porque a decoração é muito diferente de nosso estilo.Gosto é algo muito pessoal, portanto é fundamental que no momento da visita você abstraia tudo o que é de gosto pessoal do atual morador, tais como: estilo dos móveis, cores usadas nos cômodos, cortinas, acabamentos, organização ou desorganização na arrumação da casa, etc. Afinal, os móveis do atual morador vão sair, cor de parede é simples de mudar e mesmo alguns revestimentos como piso talvez você acabe decidindo por trocar por um de seu gosto pessoal.
Ao visitar o imóvel, procure focar naquilo que realmente é determinante para sua escolha. Utilize um check list com os pré-requisitos que você julga fundamentais no imóvel, tais como planta dos cômodos, incidência do sol, ventilação, luminosidade, número de quartos, disposição dos cômodos, áreas de circulação, medidas dos cômodos, etc. Leve também uma trena para tirar algumas medidas, isso será muito útil para uma futura tomada de decisão.
Se o imóvel preenche a maioria dos seus pré-requisitos ele tem grandes chances de se adequar ao que você precisa. Uma sugestão é desenhar um esboço da planta do imóvel (com as medidas) e depois da visita verificar se seus móveis se encaixam, se agrada aquela planta, o prédio, a quadra, etc.
Pequenos exercícios de não observar tanto a decoração e mais as características do imóvel com certeza lhe trarão bons resultados nas visitações e lhe darão a chance de fazer uma escolha mais acertada da próxima moradia!! Sucesso na sua busca!!
Daniella Caminha
